Em 30 segundos
- Não é imposto novo: é falso que todo proprietário passe a pagar um tributo sobre aluguel já em 2026, segundo a Nota da Receita Federal (2026).
- Quem é contribuinte: a pessoa física só entra no IBS e na CBS com mais de três imóveis alugados e receita anual acima de R$ 240 mil, os dois critérios juntos (Lei Complementar 214/2025).
- Longa duração x temporada: o aluguel residencial de longa duração tem redutor de 70% na carga; a temporada, 40%. As cargas em percentual são estimativas de mercado.
- 2026 é ano-teste: alíquota simbólica, sem recolhimento real. O recolhimento efetivo começa em 2027.
3imóveis
Primeiro critério: é preciso ter mais de três imóveis alugados para virar contribuinte.
R$ 240mil
Segundo critério: receita anual de aluguel acima desse valor, corrigido por IPCA.
70%
Redutor da carga na locação residencial de longa duração (Lei Complementar 214/2025).
R$ 600/mês
Redutor Social por imóvel na longa duração, hoje divulgado como estimativa de mercado.
Conteúdo informativo; valores e cargas em percentual são estimativas que dependem da alíquota de referência final. Consulte um contador para a análise do seu caso.
Afinal, criaram um “imposto sobre o aluguel” em 2026?
Não, não criaram um imposto novo só para aluguel. A Nota de esclarecimento da Receita Federal (2026) foi direta: é falso que todo proprietário, inclusive quem aluga por temporada, pague um tributo imediato em 2026. O boato circulou nas redes em janeiro de 2026 e gerou pânico desnecessário.
A confusão veio de uma leitura apressada da Reforma Tributária 2026. A locação de imóveis passa, sim, a entrar no novo sistema de consumo (IBS e CBS), mas dentro de regras com limites claros. A própria Nota da Receita Federal (2026) reforça que a base legal é a Lei Complementar 214/2025, e não uma suposta lei nova que circulou nas mensagens.
Outro ponto que viralizou foi o aluguel por temporada via Airbnb. Voltaremos a ele adiante. Por ora, fica o essencial: o pequeno locador não acordou com um imposto novo no bolso.
O que muda de fato: IBS e CBS na locação de imóveis
A Reforma substitui cinco tributos (PIS, Cofins, ISS, ICMS e parte do IPI) por um IVA dual: o IBS, de estados e municípios, e a CBS, federal (Emenda Constitucional 132/2023). A locação entra nesse modelo por um regime específico de bens imóveis da Lei Complementar 214/2025, com redutores próprios.
O que continua igual para a maioria? O Imposto de Renda sobre o aluguel e o carnê-leão da pessoa física seguem normalmente. O que é novo é a possível incidência de IBS e CBS para grandes locadores, aqueles que tratam a locação como atividade econômica relevante.
Vale uma boa notícia pouco divulgada: pela base de cálculo do regime de bens imóveis da Lei Complementar 214/2025, IPTU e condomínio não entram na conta do novo tributo, como detalha o Portal Contábeis (2026). A base é o valor do aluguel, não os encargos do imóvel.
2026 é um ano-teste, sem recolhimento efetivo
Calma antes de tudo. Em 2026, a nota fiscal carrega uma alíquota simbólica de cerca de 1%, sendo 0,9% de CBS e 0,1% de IBS, sem recolhimento real (IOB Notícias, 2026). É uma fase de adaptação de sistemas e cadastros. O recolhimento efetivo começa em 2027, com transição escalonada até 2033. Você tem tempo para se organizar, não para entrar em pânico.
Você vai ser contribuinte de IBS e CBS? Os dois critérios
Aqui mora a dúvida que mais aflige o proprietário. A pessoa física só vira contribuinte de IBS e CBS sobre aluguel quando cumpre dois critérios ao mesmo tempo: mais de três imóveis alugados e receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil, valor corrigido por IPCA. O limite e a regra dos dois critérios estão no regime específico de bens imóveis da Lei Complementar 214/2025 e foram confirmados pela Nota da Receita Federal (2026).
São critérios cumulativos. Quem tem cinco imóveis mas fatura R$ 180 mil por ano não se enquadra. Quem tem dois imóveis de aluguel alto, ainda que passe dos R$ 240 mil, também fica de fora. Precisa bater os dois ao mesmo tempo.
Há ainda uma regra de antecipação: se a receita de aluguel ultrapassar o limite em cerca de 20% dentro do ano corrente, chegando perto de R$ 288 mil, o enquadramento pode ocorrer já naquele ano (Portal Contábeis, 2026). Na prática, o pequeno proprietário segue apenas no IRPF.
Longa duração e temporada: como muda a carga
A diferença que poucos explicam bem está no tipo de locação. Para quem se enquadra, o aluguel residencial de longa duração ganha um redutor de 70% sobre a alíquota do IBS e da CBS, além de um Redutor Social por mês por imóvel. O redutor de 70% e o Redutor Social são previstos no regime específico de bens imóveis da Lei Complementar 214/2025.
Com esse redutor, a carga é estimada em cerca de 8%, e o Redutor Social hoje divulgado é de R$ 600 por mês por imóvel (Portal Contábeis, 2026, como estimativa de mercado). O valor exato em reais ainda depende da alíquota de referência final, então trate-o como projeção.
Já a locação por temporada, de até 90 dias, é equiparada à hotelaria pela Lei Complementar 214/2025. Pense em Airbnb e Booking. O redutor cai para 40%, com carga estimada de cerca de 16%, e não há o Redutor Social (IOB Notícias, 2026, como estimativa de mercado).
Importante: essas cargas são estimativas. Elas partem de uma alíquota de referência projetada em torno de 26,5%, que ainda não foi definida em lei. Por isso falamos sempre em carga estimada ou projetada. A locação por temporada também aparece detalhada no guia para pessoa física e IRPF.
Longa duração e temporada: carga estimada lado a lado
Comparativo da carga estimada entre a locação residencial de longa duração e a locação por temporada, para quem se enquadra como contribuinte.
| Característica | Longa duração | Temporada (Airbnb) |
|---|---|---|
| Redutor de alíquota | 70% | 40% |
| Carga estimada | cerca de 8% | cerca de 16% |
| Redutor Social | R$ 600 por mês | Não se aplica |
| Prazo do contrato | Residencial fixo | Até 90 dias |
Redutores conforme a Lei Complementar 214/2025; as cargas em percentual são estimativas de mercado (Portal Contábeis e IOB Notícias, 2026), sobre alíquota de referência projetada em torno de 26,5%, ainda não definida em lei.
Regime opcional de 3,65% para contratos antigos
Há uma janela de transição pouco conhecida. As regras de transição da Lei Complementar 214/2025 permitem que contratos de locação já firmados e comprováveis antes da virada da norma optem por uma alíquota fixa de 3,65% (IBS mais CBS), em vez de cair no regime regular (percentual divulgado pelo Portal Contábeis, 2026, como estimativa de mercado). As datas-limite de assinatura e de registro do contrato variam conforme a fonte, então vale confirmar o seu caso com o contador antes de optar. Vale lembrar: o locador que entra no IVA não pode optar pelo Simples Nacional.
O que o proprietário deve fazer agora
O melhor uso de 2026 é se preparar com calma, já que é ano-teste, sem recolhimento efetivo (IOB Notícias, 2026). Nada de promessa de pagar menos: o caminho ético, segundo a NBC PG 01, é organizar, mapear e avaliar cenários. Veja por onde começar.
Primeiro, faça o mapa do seu portfólio: quantos imóveis você aluga e qual a receita anual somada. Esse número decide se você sequer entra na conversa de IBS e CBS. Depois, separe os contratos por tipo, longa duração e temporada, porque os redutores são diferentes.
Em seguida, organize a documentação dos contratos antigos, caso queira avaliar o regime opcional de 3,65%. Quem cair no regime regular deve entender os créditos de IBS e CBS sobre despesas como manutenção, reforma e administração. E mantenha o aluguel sempre declarado corretamente no IRPF.
Um aviso para fechar o tema: Reforma Tributária não é o mesmo que reajuste de aluguel. O reajuste segue índices contratuais como IGP-M ou IPCA, assunto distinto de tributação. Para entender as datas de cada etapa, veja o cronograma da Reforma Tributária 2026.
Perguntas frequentes
A Reforma Tributária criou imposto sobre o aluguel em 2026?
Não. A Receita Federal (2026) classificou como falso que todo proprietário pagará novo imposto imediato. A locação entra no IBS e na CBS apenas para grandes locadores, e 2026 é ano-teste sem recolhimento.
Quem vai pagar IBS e CBS sobre aluguel?
A pessoa física com mais de três imóveis alugados e receita anual acima de R$ 240 mil, corrigida por IPCA. Os dois critérios são cumulativos. Quem não bate ambos segue apenas no Imposto de Renda. Veja o glossário de IBS e CBS.
Como fica a locação por temporada (Airbnb)?
A temporada de até 90 dias é equiparada à hotelaria, com redutor de 40% e carga estimada de cerca de 16%, sem o Redutor Social de R$ 600 (IOB, 2026). É carga maior que a da longa duração.
Pequeno proprietário vai pagar mais imposto?
Não pela regra do IBS e da CBS. Quem tem poucos imóveis ou fatura abaixo de R$ 240 mil por ano não vira contribuinte do novo tributo e continua só no IRPF e no carnê-leão, como hoje (Receita Federal, 2026).
A Reforma muda o reajuste do aluguel (IGP-M ou IPCA)?
Não. Reforma Tributária e reajuste de aluguel são coisas distintas. O reajuste segue o índice previsto no contrato, como IGP-M ou IPCA. A Reforma trata de tributos sobre consumo, não de correção contratual de valores.
E a venda do imóvel: muda o ganho de capital?
A venda eventual de imóvel por pessoa física segue a regra de ganho de capital do IRPF. O regime específico de bens imóveis da Lei Complementar 214/2025 mira a atividade imobiliária habitual, ou seja, quem compra e vende como negócio. Confirme o seu enquadramento e veja o guia de pessoa física.
